부동산 주택 상가 오피스텔 토지 종합부동산세 계산 방법
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오후 11:04
▶ 종합부동산세란?
- 종합부동산세 : 고가의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 매기는 세금. 2005년 노무현 정부 당시 처음 도입됐다. 주택의 경우 보유하고 있는 주택들의 공시지가의 합이 다주택자는 6억원, 1주택자는 9억원을 넘으면 과세 대상이고 세율은 0.5~2.8%이다.
| 구 분 | 종합부동산세 |
| 세금의 성격 | 국세(세무서) |
| 납세지 | 거주자 주소지 |
| 납부기간 | 12월 1~15일 |
| 과세대상 | 토지, 주택 |
| 과세기준일 | 6월 1일 |
| 공정시장가액비율 | 토지 70% |
| 주택 : 아래 공정시장가액 표 참조 |
| 세 율 | 누진세 |
| 토지; 3단계(인별부과) |
| 주택; 5단계(인별부과) |
| 부가세 | 농어촌특별세 20% |
| 상환 | 토지: 150% |
| 주택: 150% |
| 소액징수면제 | 없 음 |
| 분할납부 | 납부세액이 500만원 초과시 |
| 물 납 | 납부세액이 1000만원 초과시 |
| 신고가능 | 고지서납부(신고납부 가능) |
▶ 종합부동산세 계산 방법
- 종합부동산세 계산 방법 : 종합부동산세 + 농어촌특별세 (종합부동산세의 20%)
- 종합부동산세의 주택이나 상가, 토지의 계산식은 아래와 같습니다. (개인별 합산공시가격입니다. 세대별 합산이 아닙니다.)
- 상가의 경우 건물을 제외한 토지의 공시가격으로만 종합부동산세를 부과합니다. 토지의 가격만으로 80억원이 넘어야하므로 실제 상가가치는 100억이상이 되어야 종합부동산세가 부가됩니다. 실제로 100억 이상에 종합부동산세가 1,000만원이하로 부과되기때문에 상가를 보유한 사람들에게는 엄청난 혜택이라고 할 수 있습니다.
| 구 분 | 종합부동산세 계산식 |
| 토 지 | 나대지,잡종지 | 【(인별 합산공시가격 - 5억)×공장시장가액비율】×세율 - 법정공제액 |
| 일반건축물의 부속토지 | 【(인별 합산공시가격 - 80억)×공장시장가액비율】×세율 - 법정공제액 |
| 주 택 | 【(인별 합산공시가격 - (1세대 1주택 9억, 다주택자 6억))×공장시장가액비율】×세율 - 법정공제액 |
- 종부세의 경우 공시가격에서 6억원(1주택자는 9억원)을 뺀 금액에 이 공정시장가액비율(2018년 기준 현재 60%)을 곱해서 구합니다.
- 예를들어, 1세대 1주택자가 공시지가 10억원인 주택을 보유했다면 9억원을 넘는 1억원에 대해 60%, 즉 6,000만원이 과세표준이 됩니다.
- 종합부동산세 = 과세표준 6,000만원 x 종부세율 0.5% (과세표준 기준으로 6억원 이하) = 30만원
- 농어촌특별세 = 종부세 x 20% = 6만원
- 최종 종합부동산세 = 종합부동산세 30만원 + 농어촌 특별세 6만원 = 36만원이 됩니다.
▶ 공정시장가액비율
- 올해 재산세에 적용되는 공정시장가액 비율은 전년도 기준율로 계산식에 반영된다.
- 예를 들면, 2019년도 재산세에 반영되는 공정시장가액비율은 2018년도 기준율인 80% 입니다. 따라서 2020년 공정시장가액비율인 90%는 2021년 재산세에 반영됩니다.
| 공정시장가액비율 | 적용비율 |
| 2017년 공정시장가액 기준율 - 주택 | 60% |
| 2018년 공정시장가액 기준율 - 주택 | 80% |
| 2019년 공정시장가액 기준율 - 주택 | 85% |
| 2020년 공정시장가액 기준율 - 주택 | 90% |
| 공정시장가액비율 (일반건축물 및 토지) | 70% |
▶ 종합부동산세율 및 누진공제
| 종부세 |
| 분류 | 과세표준 | 2018년 세율(%) | 2019.1.1 이후 세율(%) | 2019.1.1 이후 3주택자이며 6억 이상일 경우 | 누진공제 |
| 주택 | 6억이하 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 없음 |
| 6억초과~12억이하 | 0.75 | 0.85 | 1.15 | 300만원 |
| 12억초과~50억이하 | 1 | 1.2 | 1.5 | 750만원 |
| 50억초과~94억이하 | 1.5 | 1.8 | 2.1 | 4,550만원 |
| 94억초과 | 2 | 2.5 | 2.8 | 1억 1,150만원 |
종합합산토지
(나대지,잡종지) | 15억이하 | 0.75 | 1 | 1 | 없음 |
| 15억초과~45억이하 | 1.5 | 2 | 2 | 1,125만원 |
| 45억초과 | 2 | 3 | 3 | 5,625만원 |
별도합산토지
(상가,사무실 등) | 200억이하 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 없음 |
| 200억초과~400억이하 | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 1억원 |
| 400억초과 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 2억 2,000만원 |
▶ 1세대 1주택 공제액
- 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 연령별 공제율을 적용한 금액으로 함
- 만 60세 이상 만 65세 미만 : 10%
- 만 65세 이상 만 70세 미만 : 20%
- 만 70세 이상 : 30%
- 5년 이상 보유한 1세대 1주택자의 공제액은 산출세액에 다음의 보유기간별 공제율을 적용한 금액으로 함
- 5년 이상 10년 미만 : 20%
- 10년 이상 : 40%
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